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关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引

日期:2023-5-23 17:11:15      浏览次数:

为正确审理房屋买卖合同纠纷案件,统一裁判尺度,提高审判质量,根据《中华人民共和国民法典》等法律和有关司法解释的规定,结合审判实践,制定本指引。

一、当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,一般不予支持。

二、认购书、订购书、意向书等合同虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但合同已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据合同负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该合同应当认定为房屋买卖合同。

三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可证明的,不影响预约合同的效力。

四、当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的,不予支持。

五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务,守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的,不予支持。预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失,守约方请求增加赔偿的,可予支持。

六、出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同,但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。

七、当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:(一)出卖人未领取权属证书的;(二)转让划拨建设用地上房屋,未经有批准权的人民政府同意的;(三)买卖未经预告登记权利人同意的;(四)房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的;(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;(六)按份共有人违反法律规定转让其份额,侵害其他共有人优先购买权的。八、出卖人以签订虚假装修合同等方式拆分商品房价格规避限价政策的,应当依据民法典第一百四十六条的规定认定合同效力。

九、出卖人假冒房屋所有权人转让房屋,该合同对房屋所有权人没有约束力。买受人主张适用善意取得有关规定的,不予支持。

十、房屋连环买卖中,前一手买卖合同被确认无效,不影响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得房屋所有权,依据善意取得的规定处理。

十一、出卖人为套取贷款与他人签订虚假的房屋买卖合同,应当依据民法典第一百四十六条第一款的规定,认定买卖合同无效。金融机构知道或者应当知道房屋买卖合同虚假,仍然与买受人签订房屋担保贷款合同的,该贷款合同亦属虚假,应当认定无效。贷款合同关系实际存在于金融机构与出卖人之间,合同效力依据民法典第一百四十六条第二款的规定处理。

十二、当事人签订房屋买卖合同,实为以房款抵偿其他债务,一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的,不予支持。因债务人未履行以房抵债协议,债权人请求债务人承担违约责任的,应予支持。因债务人的原因以房抵债协议不能履行,债权人请求解除以房抵债协议,按照原约定清偿债务的,应予支持。

十三、农村宅基地上房屋买卖合同纠纷,根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋,合同被认定无效,买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的损失的,人民法院应当全面考虑出卖人因房地产升值或者拆迁补偿所获利益,平衡买卖双方的利益。宅基地上房屋买卖合同无效,合同对将来因征收、征用取得的房地产补偿款分配有约定,当事人一方请求参照该约定分配补偿款的,人民法院可以根据补偿款的性质和类别酌情予以支持。宅基地使用权人和不具备本集体经济组织成员资格的人约定在宅基地上合作建房,非集体经济组织成员一方取得部分建设面积的,按照前款规定处理。

十四、当事人在提交登记机构的房屋买卖合同中虚构交易价格,该价格条款无效。一方请求按照真实交易价格履行合同的,应予支持。当事人在提交登记机构的房屋买卖合同中虚构交易价格,税务机关按照真实价格核算或者追缴税费,导致交易税费增加,对增加部分税费的负担当事人不能协商一致的,一般由当事人按照法律规定负担。

十五、夫妻一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理不动产转移登记的,人民法院应当依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。当事人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,人民法院应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人根据案件审理情况变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失的,应予准许。但有下列情形之一的,可以判决合同继续履行:(一)夫妻另一方追认买卖合同的;(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的;(三)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期间内提出异议的;(四)存在其他情形,可以认定买受人有理由相信出卖房屋是夫妻双方共同意思表示的。夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理不动产转移登记,另一方请求返还房屋的,依据善意取得的规定审查。

十六、买卖合同项下房屋办理了抵押登记,买受人请求办理不动产转移登记的,人民法院应当通知抵押权人作为第三人参加诉讼。房屋抵押登记在民法典施行前办理,买受人在抵押权未消灭时主张适用民法典第四百零六条规定,请求办理不动产转移登记的,不予支持。人民法院可以依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人根据案件审理情况变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理不动产转移登记或者解除合同、赔偿损失的,应予准许。

十七、房屋被依法查封,买受人起诉请求出卖人办理不动产转移登记的,人民法院可以告知其依据民事诉讼法第二百三十二条、第二百三十四条的规定主张权利,或者依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人不另行主张权利,根据案件审理情况变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失的,人民法院应予准许。

十八、出卖人就同一房屋签订多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求继续履行合同的,一般应当按照下列情形分别处理:(一)先行办理不动产转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的,应予支持;(二)均未办理不动产转移登记,先行办理不动产预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的,应予支持;(三)均无上述履行行为,先行接收房屋的买受人请求继续履行合同的,应予支持;(四)均无上述履行行为,登记机构已经受理其不动产转移登记申请的买受人请求继续履行合同的,应予支持;(五)均无上述履行行为,先行办理网上签约或者商品房预售合同备案的买受人请求继续履行合同的,应予支持;(六)均无上述履行行为,先行依约支付价款的买受人请求继续履行合同的,应予支持;(七)均无上述履行行为,成立在先合同的买受人请求继续履行合同的,应予支持。恶意抢先办理不动产转移登记或者预告登记的买受人,不能优先于已经合法占有房屋的买受人。在房屋查封期间占有房屋的买受人,其权利不能对抗申请查封房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应当综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。人民法院在审理房屋买卖合同纠纷案件时,查明涉案房屋还存在其他买卖合同关系的,应当通知其他买受人作为第三人参加诉讼。原告的诉讼请求明显不能成立,或者案件争议焦点不涉及原告与第三人权利先后顺序的,可以不通知该第三人。

十九、房屋连环买卖均未办理不动产转移登记,最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼,请求协助办理不动产转移登记的,人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的,可以判决当事人依次办理不动产转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的,人民法院可以依据民法典第五百八十条第一款第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。

二十、房屋尚未办理不动产转移登记至买受人名下,买受人请求确认房屋归其所有的,人民法院应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人根据案件审理情况变更诉讼请求为出卖人协助办理不动产转移登记的,人民法院应予准许。买受人不变更的,驳回其诉讼请求。

二十一、限购房屋的买受人请求出卖人协助办理不动产转移登记的,人民法院应当按照《广东省高级人民法院广东省住房和城乡建设厅广东省司法厅关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》(粤高法〔2013〕403号),要求其在举证期限内提交房屋所在地不动产登记机构出具的《购房资格证明》。

二十二、借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)按照约定协助办理不动产转移登记的,可予支持,但借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张返还房屋的,不予支持。

二十三、房地产调控政策实施后,当事人一方故意隐瞒或者虚构事实,或者明知对方的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同,对方因合同无法履行请求解除或者撤销合同,并要求赔偿损失的,可予支持。房屋买卖合同签订后,因房地产调控政策的实施,导致无法办理不动产转移登记的,属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定处理。一方请求对方承担违约责任的,不予支持。买受人请求判令出卖人协助办理不动产转移登记的,人民法院应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人根据案件审理情况变更诉讼请求为解除合同、返还财产的,人民法院应予准许。房屋买卖合同约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付房款的,不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。因当事人一方迟延履行,致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行,守约方请求解除合同并赔偿损失的,应予支持。

二十四、根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。同时,出卖人交付的商品房还应满足买受人的基本居住要求。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。

二十五、出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件,且合同约定的交付期限届满,出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当理由拒绝接收的,视为商品房在办理交付手续的期限届满之日已经交付。

二十六、因商品房不具备法定或者约定的交付条件导致逾期交房,买受人主张出卖人承担逾期交房违约责任的,应予支持。出卖人有证据证明买受人明知房屋不具备交付条件仍要求交付房屋,且房屋没有严重影响正常居住使用的质量问题,买受人接收房屋后主张逾期交房违约责任的,不予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同、赔偿损失的,应予支持。

二十七、商品房买卖合同约定买受人未缴纳住宅专项维修资金时,出卖人有权拒绝交付房屋或者办理不动产转移登记的,该约定不属于民法典第四百九十七条规定的无效格式条款。人民法院应当依据民法典第四百九十六条的规定进行审查。出卖人未履行提示义务,或者未按照买受人的要求予以说明,买受人主张该条款不成为合同内容的,应予支持。

二十八、商品房买卖合同未约定出卖人代为办理不动产转移登记的,出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理不动产首次登记,并将办理不动产转移登记需要的材料提交登记机构,依据合同约定或者采用其他合理方式告知买受人可以自行申请办理不动产转移登记。出卖人未履行上述义务的,应当承担逾期办证的违约责任。买受人起诉请求出卖人协助办理不动产转移登记,但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理不动产首次登记的,人民法院应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人根据案件审理情况变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失的,人民法院应予准许。

二十九、买受人请求出卖人交付房屋或者办理不动产转移登记,出卖人以买受人未履行付款义务为由提出同时履行抗辩,经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行,且合同符合继续履行条件的,人民法院可以作出同时履行判决,即出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时,交付房屋、协助买受人办理不动产转移登记。

三十、当事人约定以办理房屋担保贷款作为付款方式,出卖人拒绝配合办理担保贷款,买受人符合下列情形之一的,可以认定合同符合继续履行的条件:(一)已经依约付清购房款,或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的;(二)已经取得银行贷款承诺函,且贷款银行在诉讼中明确表示同意按照承诺函发放贷款的。转让抵押房屋的,人民法院应当同时依据本指引第十六条的规定处理。

三十一、商品房买卖合同约定出卖人应自房屋交付后若干日内协助办理不动产转移登记或者买受人应自房屋交付后若干日内取得不动产权属证书的,办证期限应自实际交房之日起计算。出卖人有证据证明买受人要求在合同约定的交房期限届满前收房的,办证期限自约定交房之日起计算。

三十二、商品房买卖合同约定房屋按套内建筑面积计价,不动产权属证书载明的套内建筑面积与约定不符,合同对面积差异处理没有约定,当事人一方主张对方应支付面积差异款的,人民法院应当根据实际差异面积与合同约定的单价计算面积差异款。商品房买卖合同约定按套内建筑面积计价,不动产权属证书载明的分摊建筑面积与约定不符,当事人一方主张对方应支付面积差异款的,不予支持。商品房买卖合同约定按套(单元)计价,买受人主张面积差异款的,不予支持。但附有房屋平面图的商品房预售合同除外。存在前款规定的情形,房屋面积差异较大,明显超出买受人签订合同时的合理预期,买受人请求解除合同、出卖人承担相应违约责任的,应予支持。

三十三、商品房买卖合同约定因买受人未能按时向贷款银行偿还贷款本息,出卖人根据贷款合同约定向贷款银行承担保证责任后,有权解除商品房买卖合同,买受人主张该条款为无效格式条款的,不予支持。出卖人承担保证责任后请求解除商品房买卖合同、返还房屋、赔偿损失或者支付违约金的,人民法院应当以出卖人所受实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、房屋现值、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,妥善认定合同解除的后果,避免因合同解除导致双方利益显著失衡。

三十四、存量房屋的买受人起诉请求出卖人迁出户籍,不属于民事案件的受理范围。出卖人迁出户籍对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响,买受人因出卖人拒不迁出户籍主张解除合同、赔偿损失的,应予支持。

三十五、房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金,金额低于买受人实际损失,买受人依据民法典第五百八十五条第二款的规定请求增加违约金的,人民法院应予支持。

三十六、房屋买卖合同因当事人一方违约被解除的,守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时,应当扣除因守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因对方违约而获有的利益以及取得可得利益需要支出的中介费、按揭费等必要费用,但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

三十七、合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后,对方当事人经催告后在合理期限内仍未履行合同,守约方主张依据合同约定或者法律规定解除合同的,应予支持。

三十八、房屋交付后,买受人请求出卖人协助办理不动产转移登记,出卖人提出诉讼时效抗辩的,不予支持。

三十九、买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之日起计算时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。


文章来源: 河北建工知产公众号

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